三个省会城市探索住房“以租换购”：“一石多鸟”稳定楼市

继湖南长沙和四川成都之后，陕西Xi也加入了租购并举的行列。

日前，陕西省xi市住房和城乡建设局网站显示，Xi住房保障领导小组办公室下发了关于印发《Xi居民存量住房用于保障性租赁房操作指南》的通知。

操作指南显示，房屋纳入保障性租赁房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可获得在限购区域购买新房的资格，存量住房用于保障性租赁房的，纳入服务平台统一管理，5年内不得上市交易。

中指院Xi安分院研究总监支加军指出，盘活现有房源，增加租赁房源供应，是这一政策出台的背景根据十四五期间Xi市保障性租赁房发展规划，Xi未来必须筹集30万套保障性租赁房，而存量房成为了最便捷的筹集房源窗口

在ICCRA住房租赁行业研究院院长赵冉看来，盘活存量房不仅可以有效降低存量房的空置率，还可以增加保障性租赁房的供应，满足不同类型人群的租赁需求，减缓政府对存量房配建的资金压力租购联动政策将房地产市场视为一个有机整体，既能平衡增量新房与存量房的关系，又能搭建租赁住房市场与销售住房市场之间的变压器

三个城市出台了租购并举的政策

今年以来，各地因城施策的创新政策不断在众多楼市政策中，长沙的盘活存量，租房换门票引起市场热议，一度被视为一石多鸟

日前，长沙市培育发展住房租赁市场领导小组发布了《长沙市推进多主体供应多渠道保障盘活存量住房试点实施方案》《方案》指出，已进行网上交付登记或不动产登记的房屋，盘活用于租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算

根据《方案》，资格审查时盘活1套及以上住房用于租赁的，按照一户减1套的原则暂减家庭住房套数，即对于拥有多套住房用于租赁的家庭，在计算家庭住房套数时只减1套。

长沙出台的这一试点方案，旨在畅通新房，二手房，租赁房市场渠道，引导刚需，改需，租赁需求的统筹规划和分流，促进房地产市场良性循环。

随后，长沙优化调整政策。

最新资料显示，8月16日，红网报道长沙户籍单身户名下有一套房子房屋盘活用作租赁住房的，在购房资格审核时，该房屋不计入符合条件的房源数量根据政策，可以再购买一套房子外地户籍单身人士，在长沙只有一套房子租赁盘活后，满足24个月社保或个税的条件，也可以买第二套房

长沙以租代购的思路一直沿袭。

日前，Xi安也出台类似政策，明确房屋纳入保障性租赁房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可获得在限购区域购买新房的资格。

据不完全统计，截至目前，至少有三个省会城市出台了新政策，明确可以以租代购。

在业内人士看来，租购并举的背后，一方面与租购并举的新目标有关，同时也可以通过租购并举释放一些改善性需求。

可以看到，今年年初，住建部明确表示，将扩大保障性租赁房供应十四五期间，40个重点城市初步计划新增650万套

从上述三市的任务和目标来看，Xi十四五规划显示，加快发展保障性租赁房将是十四五住房建设的重点任务，力争保障性租赁房增加到30万套，占新增住房供应总量的30%以上。

成都已明确，计划在十四五期间通过多种渠道筹集30万套保障性租赁房，其中2022年筹集6万套。

对于长沙来说，《长沙市十四五住房保障规划》显示，新建保障性租赁房15万套。

「租购并举」的效果如何。

那么，在租购并举政策下，能否增加保障性租赁房供应，促进商品住房市场稳定增长。

从长沙的实践来看，根据长沙晚报公布的数据，截至6月8日，新政发布一个月后，两家试点企业共收到4879次咨询，长沙房App共有3025套存量房申请租赁住房，其中已签约833套。

安居客房地产研究院分院院长张博指出，租赁和购房相结合，需要市场本身有足够的需求，包括长沙，成都等省会城市住房需求的实际支撑是强劲的，尤其是改善型住房的潜在需求，是支撑这一政策的重要基本面

张博认为，租赁和购房政策的结合是一种创新，值得推广一方面，通过将存量房转为租赁房，可以有效解决新市民的住房问题，增加租赁市场供给，是多渠道共建租赁市场的重要体现另一方面，以租房换取购房资格也是解决改善型需求购房资格的有益尝试，有利于改善型需求的有效解决

赵冉表示，租购联动对人口净流入的二线城市有很强的示范作用一方面可以满足市民多样化，多层次的住房需求，另一方面，能够真正起到稳定市场预期的作用，实现房地产市场平稳增长的目标，也是对房地产开发新模式的有效探索

中指院Xi安分院研究总监支家军认为，Xi安跟进针对长，成的租购并举，可以激活一部分购房者的需求，促使家庭积极入市这一政策的出台将对稳定市场信心起到重要作用，也将对改善预期产生积极影响，有利于房地产市场预期的稳定

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