连涨26个月!上海、西安房价领涨全国,中海、绿城成赢家

时间:2024-08-25 17:39 来源:证券之星      阅读量:7613


上海和西安新房价格率先开涨,而推盘力度和拿地手笔均很大的中海与绿城,受益良多。

作为目前为数不多房价上扬的城市,今年上海、西安楼市别具一格。据国家统计局数据,7月份上海、西安新房价格领涨全国,其中上海新房价格环比、同比分别上涨0.2%、4.4%;西安新房价格环比、同比分别上涨0.2%和3.4%。这已是上海新房价格连续26个月上涨。

高端改善型楼盘的供应及成交量增加,拉升了上海及西安房价。而除了房价涨幅,今年上海的楼市成交规模、房源供应类型、土地成交金额等均走出了独立行情。

伴随上海及西安楼市热度攀升,中海地产、绿城中国已成最大赢家。据中指院榜单,今年1—7月,中海地产与绿城中国位居上海房企销售金额榜第一、第二。在西安,绿城中国已跻身当地“销冠”。

上海、西安房价领涨全国

上海新房连涨26个月

在房地产行业价格整体处于稳定的背景下, 上海、西安楼市走出了独立行情。 据国家统计局公布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,上海、西安新房价格领涨全国。其间,上海新房价格环比、同比分别上涨0.2%、4.4%;西安新房价格环比、同比分别上涨0.2%和3.4%。

表1:2024年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数

截至今年7月, 上海新房价格已经连续26个月上涨 ,在全国近乎一枝独秀。与此同时, 上海也是全国70城中仅剩的二手房价格上涨的城市 ,7月份二手房价格环比上涨0.1%。

西安新房价格也持续攀升。2023年3月以来, 西安新房价格连涨14个月 ,直至今年5月份短暂下行,当月新房价格环比下跌0.1%。目前西安房价已恢复增长趋势,近两个月再度实现新房价格连涨。

不过,相较于上海一二手房价同步升高, 西安楼市两极分化明显,当地二手房价格有所下行。 今年7月西安二手房价格环比、同比分别下跌0.6%、5.9%。

从产品类别来看,大户型的改善型项目推高上海和西安房价,两地144平方米以上的商品房住宅价格增长最为明显。据国家统计局数据,今年1~7月,上海144平方米以上的新房均价同比上涨5.7%;西安144平方米以上的新房均价同比上涨5.5%。

不只房价上扬,从成交规模来看, 上海近期一二手房均迎来“量价齐升”。 据中指研究院等机构数据,今年6月、7月,上海二手房成交量分别为2.37万套、1.8万套,同比增长95%、45%;当地新房销售也在提速,6-7月新房平均成交面积为69万平方米,较1-5月的月均增加41%。整体来看,今年6月份上海新房成交创一年新高,二手房重回三年来巅峰。

西安楼市成交量上升主要体现在二手房市场。 据西安住建局数据,7月份西安二手住宅网签备案量为9268套,环比上涨约12.96%,当地二手房市场表现为“以价换量”。

与商品房市场一起走出独立行情的,还有两地的土拍市场。根据中指研究院监测数据显示,2024年上半年住宅用地出让金TOP20城市出让总金额3660.2亿元,其中上海以423.2亿元出让金额排名第三,西安紧随其后,以323.7亿元出让金额排名第四。

今年两地商品房供应量也处于相对高位,房企推盘积极。比如,据中指研究院西安分院监测,2024年1-7月西安商品房意向登记平台共完成242次项目登记,约3.4万套房源入市,较去年同期相比房源数上涨5.76%。

从中指院披露的2024年1—7月西安房企销售规模榜单来看,其间西安TOP10房企累计取得的664.6亿元销售总额,较去年同期增长了10.12%。头部房企在市场竞争中的优势明显,市场集中度也进一步提升。

不论从新房价格涨幅、土地出让规模或是房企推盘数量来看,今年上海和西安楼市均在逆势上行。

上海中原地产市场分析师卢文曦向本刊表示,目前上海房价更多表现为结构性上涨:“相较于面积90平方米以下、90平方米—144平方米的产品,144平方米以上的住宅价格更稳健,这种结构性上涨已经对市场产生了比较大的影响。”

在卢文曦看来, 目前上海一二手房置换链条开始逐步打通。 “最近两个月上海二手房成交蛮活跃,总价三五百万左右的二手房源成交量在逐步增长,整个置换链条在慢慢变通畅。”

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向本刊表示,在全国房价普遍下滑的背景下,西安新房价格异军突起,与当地人口净增长、住宅用地供应、商品房产品结构等因素有关,比如改善性产品需求的增加拉升了房价。不过,相比连涨的新房价格,西安二手房价格却在下行, 新房价格的持续性上涨可能会将购房者更多向二手房市场挤压。

高端改善型楼盘推升价格

上海迎来“豪宅”井喷年

楼市利好政策加持、高端楼盘供应量增加,是推进上海及西安市场热度攀升的重要因素。今年5月以来,除了“5·17新政”普惠市场,上海“沪九条”新政,西安放开限购等举措,降低了当地购房门槛和购房成本。

与此同时, 目前核心城市房价上涨,与高端改善楼盘的成交拉动密切相关。 尤其是上海,今年以来均价“10万+”高端楼盘密集入市,诞生多个“日光盘”。

今年上海正值“豪宅”入市井喷年。各类高总价风貌建筑项目涌现,比如中海地产旗下顺昌玖里、新鸿基地产旗下滨江凯旋门、融创外滩壹号院、保利世博天悦、香港置地启元、凯德·茂名公馆、上海宸嘉100嘉佰道等高端改善型楼盘以亮眼的销售业绩“出圈”。其中,中海顺昌玖里、滨江凯旋门、上海宸嘉100嘉佰道等项目均实现“日光”。

中指数据显示,今年以来,13个城市中销售额超50亿元的项目增加到了17个,其中上海独占鳌头,诞生了10个。其间全国3个百亿级大盘,便有两个诞生在上海,包括上海中海顺昌玖里和泛海国际住区,销售额分别为188.6亿元、102.9亿元。

步入8月, 上海高端楼盘行情继续火爆,当地“豪宅”扎推入市。8月17日,上海两大“豪宅”同开,双双“日光”。 其中,位于黄浦核心区域的融创外滩壹号院二期二批次开盘,此次共推出110套房源,项目均价17.1万元/平方米,当天全部售罄,销售金额合计56.74亿元;位于普陀区的越秀·苏河·和樾府当天也首开即罄,销售均价约10.36万元/平方米,124套房源累计收金17.35亿元。

目前上海的“豪宅”比拼已进入下半场。除了上述融创外滩壹号院及越秀·苏河·和樾府,新湖联合融创开发的锦园项目、龙盛集团旗下龙盛湾上、绿城前滩百合园、保利世博天悦等多个高端项目已在近期入市。其中,龙盛湾上率先开盘,销售均价为13.38万元/平方米,120套房源去化115套;由国贸地产和中国铁建联合开发的新杨思·上园也迎来第三批次开盘,此次再加推98套房源,均价9.995万元/平方米,首开去化率约95%。

中海、绿城成区域“销冠”

绿城中国发力重仓上海

在上海与西安,今年中海地产、绿城中国成为热销榜上最大赢家。

今年1—7月, 中海地产稳居上海“销冠”。 据中指院榜单,其间中海地产以274.12亿元的区域销售额位居上海房企销售榜单榜首。

其间中海地产创下多项销售纪录。赶在6月底,位于上海徐汇滨江的领邸玖序开盘“日光”,清盘过程用时不到90分钟,项目备案均价14.61万元/平方米,当天揽金66亿元;也在这月,备案均价高达29.8万元/平方米的中海顺昌玖里49套风貌别墅宣布开盘售罄,刷新上海新房均价的历史新高。往前追溯,今年3月中海顺昌玖里入市的第三批次512套高层房源均价17.2万元/平方米,当日销售额近200亿元,登顶成为全国“盘王”。

绿城中国紧随其后 ,今年1—7月以174.66亿元的区域销售额位居上海房企销售榜单第二。在热盘齐聚的上海,上半年绿城外滩兰庭、绿城沁蘭园、绿城留香园3个上海区域项目实现了54.55亿元、42.9亿元、34.76亿元的销售额。

在新房价格同样领涨的 西安楼市,绿城中国则位居“销冠”地位。 据中指研究院披露的1—7西安房企销售榜单,其间绿城中国以136.1亿元的销售额领跑西安市场。其中位于高新区的绿城海棠三章项目,为绿城贡献了54.7亿元的销售额。

货值储备充沛的房企更易支撑未来销售业绩 ,在上海、西安等热门城市,全国性龙头房企及地方国企注重在当地“积粮”。从前期拓储规模看,中指院榜单显示,今年1—7月,招商蛇口、国贸地产、中建壹品入围上海房企拿地金额TOP3,入围门槛超过47亿元。中国铁建、保利发展、西安城投置业入围西安市拿地金额榜TOP3,入围门槛超过34亿元(见表5)。

行业调整周期还在持续, 以长三角区域作为大本营的绿城中国,重仓上海的决心很大。 在去年上海第二批次集中供地中,绿城中国便以豪掷139亿元成功摇中3宗地块,近期上海土拍规则重回“价高者得”,绿城中国持续加大布局。今年8月,绿城在上海分别以48亿元和12亿元的总价竞得徐汇区滨江地块、虹口区江湾镇地块。其中,徐汇区滨江地块13.1万元/平方米的楼面地价刷新了中国土拍楼面价纪录。

至此,绿城跻身成为新的“拿地王”。在这之前,根据中指研究院数据,绿城中国1-7月拿地金额228亿元,位居行业第二名;全口径新增货值496亿元,位居行业第四名。以此测算,斩获上海单价“地王”的绿城已成为当前拿地金额最多的地产商。

在卢文曦看来, 后续核心城市房地产市场仍有政策提振空间。 比如上海部分区域松绑人才落户政策,后续能够进一步带动住房需求的增长。他就此补充道,“对于接下来即将到来的‘金九银十’,核心城市肯定会出现季节性的成交量反弹,但是新房和二手房的价格走势并不同,总体来说二手房价格还处于调整通道中,新房则相对稳健。”

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